Titlul II - Proprietatea privată

Codul civil

🔗 Titlul II - Proprietatea privată
🔗 Capitolul I - Dispoziții generale
🔗 Secţiunea 1 - Conținutul, întinderea și stingerea dreptului de proprietate privată
🔗 Articolul 555 - Conținutul dreptului de proprietate privată
(1) Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
(2) În condițiile legii, dreptul de proprietate privată este susceptibil de modalități și dezmembrăminte, după caz.
🔗 Articolul 556 - Limitele exercitării dreptului de proprietate privată
(1) Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege.
(2) Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
(3) Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată și prin voința proprietarului, cu excepțiile prevăzute de lege.
🔗 Articolul 557 - Dobândirea dreptului de proprietate
(1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credință în cazul bunurilor mobile și al fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăși.
(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa și alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
(4) Cu excepția cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândește prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispozițiilor prevăzute la art. 888.
🔗 Articolul 558 - Riscul pieirii bunului
Proprietarul suportă riscul pieirii bunului, dacă acesta n-a fost asumat de o altă persoană sau dacă prin lege nu se dispune altfel.
🔗 Articolul 559 - Întinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
(1) Proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale.
(2) Proprietarul poate face, deasupra și în subsolul terenului, toate construcțiile, plantațiile și lucrările pe care le găsește de cuviință, în afară de excepțiile stabilite de lege, și poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este ținut să respecte, în condițiile și în limitele determinate de lege, drepturile terților asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor și apelor subterane, lucrărilor și instalațiilor subterane și altora asemenea.
(3) Apele de suprafață și albiile acestora aparțin proprietarului terenului pe care se formează sau curg, în condițiile prevăzute de lege. Proprietarul unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria și de a utiliza, în condițiile legii, apa izvoarelor și a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum și apele pluviale.
🔗 Articolul 560 - Obligația de grănițuire
Proprietarii terenurilor învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor corespunzătoare, suportând, în mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.
🔗 Articolul 561 - Dreptul de îngrădire
Orice proprietar poate să își îngrădească proprietatea, suportând, în condițiile legii, cheltuielile ocazionate.
🔗 Articolul 562 - Stingerea dreptului de proprietate
(1) Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz. El poate fi însă dobândit de altul prin uzucapiune sau într-un alt mod, în cazurile și condițiile anume determinate de lege.
(2) Proprietarul poate abandona bunul său mobil sau poate renunța, prin declarație autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris în cartea funciară. Dreptul se stinge în momentul părăsirii bunului mobil, iar dacă bunul este imobil, prin înscrierea în cartea funciară, în condițiile legii, a declarației de renunțare.
(3) Exproprierea se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică stabilită potrivit legii, cu justă și prealabilă despăgubire, fixată de comun acord între proprietar și expropriator. În caz de divergență asupra cuantumului despăgubirilor, acesta se stabilește pe cale judecătorească.
(4) Nu pot fi supuse confiscării decât bunurile destinate sau folosite pentru săvârșirea unei infracțiuni ori contravenții sau cele rezultate din acestea.
🔗 Secţiunea a 2-a - Apărarea dreptului de proprietate privată
🔗 Articolul 563 - Acțiunea în revendicare
(1) Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deține fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul.
(2) Dreptul la acțiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepția cazurilor în care prin lege se dispune altfel.
(3) Dreptul de proprietate dobândit cu bună-credință, în condițiile legii, este pe deplin recunoscut.
(4) Hotărârea judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare este opozabilă și poate fi executată și împotriva terțului dobânditor, în condițiile Codului de procedură civilă.
🔗 Articolul 564 - Acțiunea negatorie
(1) Proprietarul poate intenta acțiunea negatorie contra oricărei persoane care pretinde că este titularul vreunui drept real, altul decât cel de proprietate, asupra bunului său.
(2) Dreptul la acțiunea negatorie este imprescriptibil.
🔗 Articolul 565 - Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară
În cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară.
🔗 Articolul 566 - Efectele admiterii acțiunii în revendicare
(1) Pârâtul va fi obligat la restituirea bunului sau la despăgubiri dacă bunul a pierit din culpa sa ori a fost înstrăinat. În aceleași condiții, pârâtul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. În toate cazurile, despăgubirile vor fi evaluate în raport cu momentul restituirii.
(2) Posesorul de rea-credință sau detentorul precar va fi obligat, la cerere, și la restituirea fructelor produse de bun până la înapoierea acestuia către proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
(4) Cheltuielile utile se restituie, la cerere, în limita sporului de valoare, dacă prin lege nu se prevede altfel.
(5) De asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru producerea și culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Pârâtul are un drept de retenție asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru producerea și culegerea acestora, cu excepția cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o garanție îndestulătoare.
(7) Dreptul de retenție nu poate fi exercitat în niciun caz asupra bunului frugifer sau când intrarea în stăpânirea materială a bunului s-a făcut prin violență ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator să acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de a-și însuși lucrările efectuate cu aceste cheltuieli numai dacă prin aceasta bunul nu se deteriorează.
(9) Dispozițiile alin. (3), (4) și (8) se aplică numai în acele situații în care cheltuielile nu se concretizează într-o lucrare nouă, caz în care sunt incidente dispozițiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare artificiale.
🔗 Capitolul II - Accesiunea
🔗 Secţiunea 1 - Dispoziții generale
🔗 Articolul 567 - Dobândirea dreptului de proprietate prin accesiune
Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipește cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel.
🔗 Articolul 568 - Formele accesiunii
Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.
🔗 Secţiunea a 2-a - Accesiunea imobiliară naturală
🔗 Articolul 569 - Aluviunile
Adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului fondului riveran, numai dacă ele se formează treptat.
🔗 Articolul 570 - Terenul lăsat de apele curgătoare
Proprietarul fondului riveran dobândește, de asemenea, terenul lăsat de apele curgătoare care s-au retras treptat de la țărmul respectiv.
🔗 Articolul 571 - Terenul lăsat de apele stătătoare
(1) Proprietarul terenului înconjurat de heleșteie, iazuri, canale și alte asemenea ape stătătoare nu devine proprietarul terenurilor apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălțimea de scurgere.
(2) Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobândește niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
🔗 Articolul 572 - Avulsiunea
Proprietarul terenului de la care o apă curgătoare a smuls brusc o porțiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra părții desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data faptului.
🔗 Articolul 573 - Albiile râurilor, insulele și prundișurile
(1) Albiile râurilor aparțin proprietarilor riverani, cu excepția acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietății publice.
(2) Insulele și prundișurile care nu sunt în legătură cu terenurile având malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei.
(3) Dacă insula aparține proprietarilor riverani și trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra părții de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei.
🔗 Articolul 574 - Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate
În cazul în care o apă curgătoare, formându-și un braț nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei astfel create.
🔗 Articolul 575 - Albiile părăsite de apele curgătoare
Albia părăsită de o apă curgătoare care și-a format un nou curs va avea regimul juridic stabilit în legea specială.
🔗 Articolul 576 - Accesiunea naturală asupra animalelor
(1) Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia îi revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile de la data declarației făcute la primărie de către proprietarul terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, peștii și alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparțin acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepția cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă proprietarul roiului nu îl urmărește sau încetează să îl urmărească timp de două zile.
🔗 Secţiunea a 3-a - Accesiunea imobiliară artificială
🔗 Articolul 577 - Dobândirea lucrării de către proprietarul imobilului
(1) Construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
(2) Când lucrarea este realizată de proprietarul imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dreptul de proprietate asupra lucrării se naște în favoarea proprietarului imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel.
🔗 Articolul 578 - Categoriile de lucrări
(1) Lucrările pot fi autonome sau adăugate, cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrările autonome sunt construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate asupra unui imobil.
(3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi:
a) necesare, atunci când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului;
c) voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.
🔗 Articolul 579 - Prezumțiile în favoarea proprietarului imobilului
(1) Orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa și că este a lui, până la proba contrară.
(2) Proba contrară se poate face când s-a constituit un drept de superficie, când proprietarul imobilului nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
🔗 Articolul 580 - Regimul juridic
(1) În cazul în care a realizat lucrarea cu materialele altuia, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării, neputând fi obligat la desființarea acesteia și nici la restituirea materialelor întrebuințate.
(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum și la repararea, în condițiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.
🔗 Articolul 581 - Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu bună-credință
În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credință, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor și a manoperei, fie sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
🔗 Articolul 582 - Lucrările autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credință
(1) În cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de rea-credință, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanței să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor și a manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia; sau
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulație pe care acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
(2) Desființarea lucrării se face, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, pe cheltuiala autorului acesteia, care este ținut totodată să repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.
🔗 Articolul 583 - Lucrările adăugate necesare
(1) Proprietarul imobilului dobândește dreptul de proprietate asupra lucrării adăugate necesare din momentul efectuării acesteia, plătind autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai există.
(2) În cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, din suma datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu costurile necesare obținerii acestora.
🔗 Articolul 584 - Lucrările adăugate utile
(1) În cazul în care autorul lucrării utile este de bună-credință, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu plata, la alegerea sa:
a) a valorii materialelor și a manoperei; sau
b) a sporului de valoare adus imobilului.
(2) În cazul în care autorul lucrării utile este de rea-credință, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să devină proprietarul lucrării, în funcție de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea materialelor și a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desființarea acesteia, cu repunerea imobilului în situația anterioară și plata de daune-interese.
(3) În ambele cazuri, când valoarea lucrării este considerabilă, proprietarul imobilului poate cere obligarea autorului să îl cumpere la valoarea de circulație pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
🔗 Articolul 585 - Lucrările adăugate voluptuare
(1) În cazul lucrării voluptuare, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară și fără nicio obligație către autorul lucrării;
b) să ceară obligarea autorului de rea-credință al lucrării la desființarea acesteia, cu readucerea imobilului în situația anterioară și plata de daune-interese.
(2) Autorul de bună-credință al lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului către proprietar, cu condiția de a readuce imobilul în situația anterioară.
🔗 Articolul 586 - Buna-credință a autorului lucrării
(1) Autorul lucrării este de bună-credință dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărții funciare în care, la data realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară și nu a cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său.
(2) Cu toate acestea, nu poate invoca buna-credință cel care construiește în lipsa sau cu nerespectarea autorizațiilor cerute de lege.
(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) sunt aplicabile și autorului lucrării care se întemeiază pe un drept de superficie sau pe orice alt drept care, potrivit legii, îi permite, realizând o lucrare asupra imobilului altuia, să devină proprietarul acesteia.
🔗 Articolul 587 - Lucrările realizate parțial asupra imobilului autorului
(1) În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credință parțial asupra imobilului autorului și parțial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuției fiecăruia.
(2) Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credință, proprietarul terenului vecin poate opta între a cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă este cazul, și a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-părți se va ține seama de valoarea terenului proprietarului vecin și de jumătate din valoarea contribuției autorului lucrării.
(3) În caz de neînțelegere între părți, instanța de judecată va stabili valoarea contribuției fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părți din dreptul de proprietate.
🔗 Articolul 588 - Lucrările provizorii
Când lucrarea are caracter provizoriu, în absența unei înțelegeri contrare, autorul ei va fi obligat să o desființeze, cu respectarea dispozițiilor legale în materie, și, dacă este de rea-credință, să plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosință.
🔗 Articolul 589 - Înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară
Ori de câte ori dobândirea dreptului de proprietate, exclusivă sau pe cote-părți, este condiționată, potrivit reglementărilor din prezenta secțiune, de înscrierea în cartea funciară, înscrierea se face în temeiul convenției părților, încheiată în formă autentică, sau, după caz, al hotărârii judecătorești.
🔗 Articolul 590 - Dreptul autorului lucrării la ridicarea materialelor
(1) Până la data încheierii convenției sau a introducerii acțiunii de către cel îndreptățit la înscrierea în cartea funciară, autorul lucrării își poate ridica materialele.
(2) Dacă lucrarea a fost efectuată cu rea-credință, autorul acesteia va putea fi obligat, dacă este cazul, la plata de daune-interese.
🔗 Articolul 591 - Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrării la indemnizație
(1) Prescripția dreptului la acțiune al autorului lucrării privind plata indemnizației nu curge cât timp el este lăsat de proprietar să dețină imobilul.
(2) Autorul lucrării de bună-credință are un drept de ipotecă legală asupra imobilului pentru plata indemnizației și poate cere înscrierea dreptului de ipotecă în baza convenției încheiate în formă autentică sau a unei hotărâri judecătorești, potrivit dispozițiilor art. 589.
🔗 Articolul 592 - Regulile privind obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului
(1) Ori de câte ori proprietarul optează pentru obligarea autorului lucrării la cumpărarea imobilului, în absența înțelegerii părților, proprietarul poate cere instanței judecătorești stabilirea prețului și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
(2) Proprietarul inițial al imobilului are un drept de ipotecă legală asupra acestuia pentru plata prețului de către autorul lucrării.
🔗 Articolul 593 - Pasivitatea proprietarului pe durata realizării lucrării
Autorul de rea-credință al lucrării nu poate să opună proprietarului terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării.
🔗 Articolul 594 - Autorul lucrării care folosește materialele altuia
Dacă nu sunt îndeplinite condițiile legale pentru dobândirea bunurilor mobile prin posesia de bună-credință, cel care realizează o lucrare asupra imobilului altuia folosind materialele unui terț este obligat la plata contravalorii materialelor, precum și la repararea, în condițiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate.
🔗 Articolul 595 - Stabilirea indemnizației sau a despăgubirii
Ori de câte ori, în aplicarea unei dispoziții din prezenta secțiune, instanța este învestită să stabilească întinderea indemnizației sau a despăgubirii, ea va ține seama de valoarea de circulație a bunului calculată la data hotărârii judecătorești.
🔗 Articolul 596 - Cazurile speciale de accesiune
(1) Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil va avea, în caz de accesiune, în mod corespunzător, drepturile și obligațiile reglementate pentru proprietarul imobilului, dacă nu s-a prevăzut altfel în momentul constituirii dreptului real.
(2) Dispozițiile art. 582 și art. 587 alin. (2) se aplică, în mod corespunzător, și lucrărilor autonome cu caracter durabil efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea asupra lucrării realizate asupra acelui imobil.
(3) Pentru lucrările adăugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu îi permite să dobândească proprietatea lucrării realizate asupra acelui imobil se aplică, în mod corespunzător, dispozițiile art. 716, în lipsa unei prevederi contrare.
🔗 Articolul 597 - Lucrările efectuate de un detentor precar
Lucrările făcute de un detentor precar sunt supuse, în mod corespunzător, regulilor aplicabile autorului de rea-credință.
🔗 Secţiunea a 4-a - Accesiunea mobiliară
🔗 Articolul 598 - Accesiunea mobiliară
(1) Bunul mobil produs cu materialele altuia aparține celui care l-a confecționat sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcție de raportul dintre manoperă și valoarea materialelor, determinat la data confecționării bunului.
(2) Proprietarul bunului datorează despăgubiri egale cu valoarea manoperei sau, după caz, cu valoarea materialelor.
🔗 Articolul 599 - Raportul dintre valoarea manoperei și valoarea materialelor
În toate cazurile în care valoarea materialelor este egală cu manopera sau există o diferență nesemnificativă, proprietatea asupra bunului este comună și se exercită în condițiile secțiunii a 2-a a cap. IV din prezentul titlu.
🔗 Articolul 600 - Unirea a două bunuri mobile
În cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiți, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său.
🔗 Articolul 601 - Regulile aplicabile în cazul imposibilității de separare a bunurilor unite
Dacă nu se poate obține separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod corespunzător, dispozițiile art. 598 și 599.
🔗 Capitolul III - Limitele juridice ale dreptului de proprietate privată
🔗 Secţiunea 1 - Limite legale
🔗 Articolul 602 - Interesul public și interesul privat
(1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în interes public, fie în interes privat.
(2) Limitele legale în interes privat pot fi modificate ori desființate temporar prin acordul părților. Pentru opozabilitate față de terți este necesară îndeplinirea formalităților de publicitate prevăzute de lege.
🔗 Articolul 603 - Regulile privind protecția mediului și buna vecinătate
Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului și asigurarea bunei vecinătăți, precum și la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
🔗 Articolul 604 - Regulile privind curgerea firească a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica în niciun fel curgerea firească a apelor provenite de pe fondul superior.
(2) Dacă această curgere cauzează prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justiției spre a face pe fondul său lucrările necesare schimbării direcției apelor, suportând toate cheltuielile ocazionate.
(3) La rândul său, proprietarul fondului superior este obligat să nu efectueze nicio lucrare de natură să agraveze situația fondului inferior.
🔗 Articolul 605 - Regulile privind curgerea provocată a apelor
(1) Proprietarul fondului inferior nu poate împiedica nici curgerea provocată de proprietarul fondului superior sau de alte persoane, așa cum este cazul apelor care țâșnesc pe acest din urmă fond datorită unor lucrări subterane întreprinse de proprietarul acestuia, al apelor provenite din secarea terenurilor mlăștinoase, al apelor folosite într-un scop casnic, agricol sau industrial, însă numai dacă această curgere precedă vărsarea într-un curs de apă sau într-un șanț.
(2) În acest caz, proprietarul fondului superior este obligat să aleagă calea și mijloacele de scurgere de natură să aducă prejudicii minime fondului inferior, rămânând dator la plata unei despăgubiri juste și prealabile către proprietarul acestui din urmă fond.
(3) Dispozițiile prezentului articol nu se aplică atunci când pe fondul inferior se află o construcție, împreună cu grădina și curtea aferentă, sau un cimitir.
🔗 Articolul 606 - Cheltuielile referitoare la irigații
(1) Proprietarul care vrea să folosească pentru irigarea terenului său apele naturale și artificiale de care poate dispune în mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusivă, să facă pe terenul riveranului opus lucrările necesare pentru captarea apei.
(2) Dispozițiile art. 605 alin. (2) și (3) se aplică în mod corespunzător.
🔗 Articolul 607 - Obligația proprietarului căruia îi prisosește apa
(1) Proprietarul căruia îi prisosește apa pentru necesitățile curente este obligat ca, în schimbul unei juste și prealabile compensații, să ofere acest surplus pentru proprietarul care nu și-ar putea procura apa necesară pentru fondul său decât cu o cheltuială excesivă.
(2) Proprietarul nu poate fi scutit de obligația prevăzută la alin. (1) pretinzând că ar putea acorda surplusului de apă o altă destinație decât satisfacerea necesităților curente. El poate însă cere despăgubiri suplimentare proprietarului aflat în nevoie, cu condiția de a dovedi existența reală a destinației pretinse.
🔗 Articolul 608 - Întrebuințarea izvoarelor
(1) Proprietarul poate acorda orice întrebuințare izvorului ce ar exista pe fondul său, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobândite de proprietarul fondului inferior.
(2) Proprietarul fondului pe care se află izvorul nu poate să îi schimbe cursul dacă prin această schimbare ar lipsi locuitorii unei localități de apa necesară pentru satisfacerea nevoilor curente.
🔗 Articolul 609 - Despăgubirile datorate proprietarului fondului pe care se află izvorul
(1) Proprietarul fondului pe care se află izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de persoana care, prin lucrările efectuate, a secat, a micșorat ori a alterat apele sale.
(2) Dacă starea de fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situației anterioare atunci când apa era indispensabilă pentru exploatarea fondului său.
(3) În cazul în care izvorul se întinde pe două fonduri învecinate, dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător, ținând seama de întinderea izvorului pe fiecare fond.
🔗 Articolul 610 - Regulile speciale privind folosirea apelor
Dispozițiile prezentului paragraf se completează cu reglementările speciale în materia regimului apelor.
🔗 Articolul 611 - Picătura streșinii
Proprietarul este obligat să își facă streașina casei sale astfel încât apele provenind de la ploi să nu se scurgă pe fondul proprietarului vecin.
🔗 Articolul 612 - Distanța minimă în construcții
Orice construcții, lucrări sau plantații se pot face de către proprietarul fondului numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 de cm față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanța minimă se poate face prin acordul părților exprimat printr-un înscris autentic.
🔗 Articolul 613 - Distanța minimă pentru arbori
(1) În lipsa unor dispoziții cuprinse în lege, regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie sădiți la o distanță de cel puțin 2 metri de linia de hotar, cu excepția acelora mai mici de 2 metri, a plantațiilor și a gardurilor vii.
(2) În caz de nerespectare a distanței, proprietarul vecin este îndreptățit să ceară scoaterea ori, după caz, tăierea, la înălțimea cuvenită, a arborilor, plantațiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate.
(3) Proprietarul fondului peste care se întind rădăcinile sau ramurile arborilor aparținând proprietarului vecin are dreptul de a le tăia, precum și dreptul de a păstra fructele căzute în mod natural pe fondul său.
🔗 Articolul 614 - Fereastra sau deschiderea în zidul comun
Nu este permis să se facă fereastră sau deschidere în zidul comun decât cu acordul proprietarilor.
🔗 Articolul 615 - Distanța minimă pentru fereastra de vedere
(1) Este obligatorie păstrarea unei distanțe de cel puțin 2 metri între fondul, îngrădit sau neîngrădit, aparținând proprietarului vecin și fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări ce ar fi orientate către acest fond.
(2) Fereastra pentru vedere, balconul ori alte asemenea lucrări neparalele cu linia de hotar spre fondul învecinat sunt interzise la o distanță mai mică de un metru.
(3) Distanța se calculează de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fața zidului în care s-a deschis vederea sau, după caz, pe linia exterioară a balconului, până la linia de hotar. Distanța, și în cazul lucrărilor neparalele, se măsoară tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al lucrării de linia de hotar și până la această linie.
🔗 Articolul 616 - Fereastra de lumină
Dispozițiile art. 615 nu exclud dreptul proprietarului de a-și deschide, fără limită de distanță, ferestre de lumină dacă sunt astfel construite încât să împiedice vederea spre fondul învecinat.
🔗 Articolul 617 - Dreptul de trecere
(1) Proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i să permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.
(2) Trecerea trebuie să se facă în condiții de natură să aducă o minimă stânjenire exercitării dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publică; în cazul în care mai multe fonduri vecine au acces la calea publică, trecerea se va face pe fondul căruia i s-ar aduce cele mai puține prejudicii.
(3) Dreptul de trecere este imprescriptibil. El se stinge în momentul în care fondul dominant dobândește un alt acces la calea publică.
🔗 Articolul 618 - Exercitarea dreptului de trecere în situații speciale
(1) Dacă lipsa accesului provine din vânzare, schimb, partaj sau dintr-un alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerută decât celor care au dobândit partea de teren pe care se făcea anterior trecerea.
(2) Când lipsa accesului este imputabilă proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilită numai cu consimțământul proprietarului fondului care are acces la calea publică și cu plata dublului despăgubirii.
🔗 Articolul 619 - Întinderea și modul de stabilire a dreptului de trecere
Întinderea și modul de exercitare a dreptului de trecere sunt determinate prin înțelegerea părților, prin hotărâre judecătorească sau printr-o folosință continuă pe timp de 10 ani.
🔗 Articolul 620 - Prescripția acțiunii în despăgubire și restituirea despăgubirii încasate
(1) Termenul de prescripție pentru dreptul la acțiunea în despăgubire pe care o are proprietarul fondului aservit împotriva proprietarului fondului dominant începe să curgă din momentul stabilirii dreptului de trecere.
(2) În cazul în care încetează dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este dator să restituie despăgubirea încasată, cu deducerea pagubei suferite în raport cu durata efectivă a dreptului de trecere.
🔗 Articolul 621 - Dreptul de trecere pentru utilități
(1) Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a rețelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeași zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor și a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum și a oricăror alte instalații sau materiale cu același scop.
(2) Această obligație subzistă numai pentru situația în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.
(3) În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.
(4) Clădirile, curțile și grădinile acestora sunt exceptate de la acest drept de trecere, dacă ea are ca obiect conducte și canale subterane, în cazul în care acestea sunt utilități noi.
🔗 Articolul 622 - Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrări
(1) De asemenea, proprietarul este obligat să permită folosirea fondului său pentru efectuarea unor lucrări necesare fondului învecinat, precum și accesul vecinului pe terenul său pentru tăierea crengilor și culegerea fructelor, în schimbul unei despăgubiri, dacă este cazul.
(2) Dispozițiile art. 621 alin. (2) sunt aplicabile.
🔗 Articolul 623 - Dreptul de trecere pentru reintrarea în posesie
(1) Proprietarul unui fond nu poate împiedica accesul altuia pentru a redobândi posesia unui bun al său, ajuns întâmplător pe fondul respectiv, dacă a fost înștiințat în prealabil.
(2) În toate cazurile, proprietarul fondului are dreptul la o justă despăgubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea în posesie, precum și pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.
🔗 Articolul 624 - Starea de necesitate
(1) În cazul în care o persoană a folosit sau a distrus un bun al altuia pentru a se apăra pe sine ori pe altul de un pericol iminent, proprietarul bunului are dreptul să ceară o despăgubire echitabilă numai de la cel care a fost salvat.
(2) Nu poate pretinde nicio despăgubire proprietarul care a provocat sau a favorizat apariția pericolului.
🔗 Articolul 625 - Reguli speciale
Îngrădirile cuprinse în prezenta secțiune se completează cu dispozițiile legilor speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile și construcțiile de orice fel, pădurile, bunurile din patrimoniul național-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum și altele asemenea.
🔗 Secţiunea a 2-a - Limite convenționale
🔗 Articolul 626 - Limitarea dreptului de proprietate prin acte juridice
Proprietarul poate să consimtă la limitarea dreptului său prin acte juridice, dacă nu încalcă ordinea publică și bunele moravuri.
🔗 Articolul 627 - Clauza de inalienabilitate. Condiții. Domeniu de aplicare
(1) Prin convenție sau testament se poate interzice înstrăinarea unui bun, însă numai pentru o durată de cel mult 49 de ani și dacă există un interes serios și legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii bunului.
(2) Dobânditorul poate fi autorizat de către instanță să dispună de bun dacă interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a dispărut sau dacă un interes superior o impune.
(3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate într-un contract atrage nulitatea întregului contract dacă a fost determinantă la încheierea acestuia. În contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezumă, până la proba contrară.
(4) Clauza de inalienabilitate este subînțeleasă în convențiile din care se naște obligația de a transmite în viitor proprietatea către o persoană determinată sau determinabilă.
(5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprită prin stipularea inalienabilității.
🔗 Articolul 628 - Condiții de opozabilitate
(1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă și îndeplinește condițiile de opozabilitate.
(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităților de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
(3) În cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, în mod corespunzător, regulile prevăzute pentru dobândirea proprietății prin posesia de bună-credință.
(4) În cazul în care clauza de inalienabilitate a fost prevăzută într-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabilă și creditorilor anteriori ai dobânditorului.
(5) Neîndeplinirea condițiilor de opozabilitate nu îl lipsește pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformează acestei obligații.
🔗 Articolul 629 - Sancțiunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate
(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluțiunea contractului în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor.
(2) Atât înstrăinătorul, cât și terțul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei.
(3) Nu pot fi supuse urmăririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, cât timp clauza produce efecte, dacă prin lege nu se prevede altfel.
🔗 Secţiunea a 3-a - Limite judiciare
🔗 Articolul 630 - Depășirea inconvenientelor normale ale vecinătății
(1) Dacă proprietarul cauzează, prin exercitarea dreptului său, inconveniente mai mari decât cele normale în relațiile de vecinătate, instanța de judecată poate, din considerente de echitate, să îl oblige la despăgubiri în folosul celui vătămat, precum și la restabilirea situației anterioare atunci când acest lucru este posibil.
(2) În cazul în care prejudiciul cauzat ar fi minor în raport cu necesitatea sau utilitatea desfășurării activității prejudiciabile de către proprietar, instanța va putea încuviința desfășurarea acelei activități. Cel prejudiciat va avea însă dreptul la despăgubiri.
(3) Dacă prejudiciul este iminent sau foarte probabil, instanța poate să încuviințeze, pe cale de ordonanță președințială, măsurile necesare pentru prevenirea pagubei.
🔗 Capitolul IV - Proprietatea comună
🔗 Secţiunea 1 - Dispoziții generale
🔗 Articolul 631 - Noțiune
Dispozițiile prezentului capitol se aplică ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulți titulari.
🔗 Articolul 632 - Formele proprietății comune
(1) Formele proprietății comune sunt următoarele:
a) proprietatea pe cote-părți (coproprietatea);
b) proprietatea în devălmășie (devălmășia).
(2) Coproprietatea poate fi obișnuită sau forțată.
(3) Coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar.
🔗 Articolul 633 - Prezumția de coproprietate
Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă, până la proba contrară.
🔗 Secţiunea a 2-a - Coproprietatea obișnuită
🔗 Articolul 634 - Întinderea cotelor-părți
(1) Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară.
(2) Cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.
🔗 Articolul 635 - Repartizarea beneficiilor și a sarcinilor între coproprietari
Coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota lor parte din drept.
🔗 Articolul 636 - Exercitarea în comun a dreptului de folosință
(1) Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari.
(2) Cel care, împotriva voinței celorlalți proprietari, exercită în mod exclusiv folosința bunului comun poate fi obligat la despăgubiri.
🔗 Articolul 637 - Fructele bunului comun
Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor parte din drept.
🔗 Articolul 638 - Dreptul la restituirea cheltuielilor
(1) Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporție cu cotele lor părți.
(2) Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun însușite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit și pot fi identificate distinct. În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepția cazului în care fructele au pierit în mod fortuit. Dreptul la acțiunea în despăgubiri este supus prescripției, potrivit dreptului comun.
(3) Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însușite de un coproprietar este supus prescripției, potrivit dreptului comun.
🔗 Articolul 639 - Modul de folosire a bunului comun
Modul de folosire a bunului comun se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere, prin hotărâre judecătorească.
🔗 Articolul 640 - Actele de conservare
Fiecare coproprietar poate să facă acte de conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalți coproprietari.
🔗 Articolul 641 - Actele de administrare și de dispoziție
(1) Actele de administrare, precum încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare și altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți.
(2) Actele de administrare care limitează în mod substanțial posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalți coproprietari nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia.
(3) Coproprietarul sau coproprietarii interesați pot cere instanței să suplinească acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-și exprima voința sau care se opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menținerii utilității sau valorii bunului.
(4) Orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de 3 ani, precum și actele care urmăresc exclusiv înfrumusețarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziție.
🔗 Articolul 642 - Sancțiunile
(1) Actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor prevăzute la art. 641 sunt inopozabile coproprietarului care nu a consimțit, expres ori tacit, la încheierea actului.
(2) Coproprietarului vătămat i se recunoaște dreptul ca, înainte de partaj, să exercite acțiunile posesorii împotriva terțului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului. În acest caz, restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.
🔗 Articolul 643 - Acțiunile în justiție
(1) Fiecare coproprietar poate sta singur în justiție, indiferent de calitatea procesuală, în orice acțiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acțiunii în revendicare.
(2) Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor. Hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalți coproprietari.
(3) Când acțiunea nu este introdusă de toți coproprietarii, pârâtul poate cere instanței de judecată introducerea în cauză a celorlalți coproprietari în calitate de reclamanți, în termenul și condițiile prevăzute în Codul de procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.
🔗 Articolul 644 - Contractele de administrare a coproprietății
(1) Se poate deroga de la dispozițiile art. 635, 636, 641 și art. 642 alin. (1) printr-un contract de administrare a coproprietății încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul în care oricare dintre coproprietari denunță contractul de administrare, acesta își încetează existența, rămânând aplicabile regulile din prezenta secțiune.
(3) În cazul în care, printre bunurile aflate în coproprietate, se află și bunuri imobile, contractele de administrare a coproprietății și declarațiile de denunțare a acestora vor fi notate în cartea funciară, la cererea oricăruia dintre coproprietari.
🔗 Articolul 645 - Regulile aplicabile în cazul cotitularilor altor drepturi reale
Dispozițiile prezentei secțiuni se aplică în mod corespunzător și în cazul exercitării împreună, de către două sau mai multe persoane, a unui alt drept real principal.
🔗 Secţiunea a 3-a - Coproprietatea forțată
🔗 Articolul 646 - Cazurile de coproprietate forțată
Se află în coproprietate forțată:
1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 și 1.141;
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevăzut de lege.
🔗 Articolul 647 - Regimul juridic general
(1) Fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea folosinței de către ceilalți coproprietari.
(2) Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal.
(3) Cheltuielile pentru întreținerea și conservarea bunului comun se suportă în mod proporțional cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în absența unei convenții contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabilește în funcție de întinderea bunului principal.
I. Părțile comune
🔗 Articolul 648 - Noțiune
(1) Dacă într-o clădire sau într-un ansamblu rezidențial există spații cu destinație de locuință sau cu altă destinație având proprietari diferiți, părțile din clădire care, fiind destinate întrebuințării spațiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forțată.
(2) Părțile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spațiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546.
🔗 Articolul 649 - Părțile comune
(1) Sunt considerate părți comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:
a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafața construită, cât și din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinației construcției, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafață excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăți obișnuite;
b) fundația, curtea interioară, structura, structura de rezistență, pereții perimetrali și despărțitori dintre proprietăți și/sau spațiile comune, acoperișul, terasele, scările și casa scărilor, holurile, pivnițele și subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii și ascensoarele;
c) instalațiile de apă și canalizare, electrice, de telecomunicații, de încălzire și de gaze de la branșament/racord până la punctul de distribuție către părțile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum și alte asemenea părți;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinței părților, sunt în folosință comună.
(2) Coșurile de fum și de aerisire, precum și spațiile pentru spălătorii și uscătorii sunt considerate părți comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilități în conformitate cu proiectul clădirii.
🔗 Articolul 650 - Atribuirea în folosință exclusivă a părților comune
(1) Părțile comune pot fi atribuite coproprietarilor în folosință exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalți coproprietari.
(2) Decizia de atribuire în folosință exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și al cotelor-părți. În clădirile unde sunt constituite asociații de proprietari, decizia se adoptă de către adunarea generală, cu aceeași majoritate.
🔗 Articolul 651 - Actele juridice privind cotele-părți
Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părților comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spațiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părți nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spațiului care constituie bunul principal.
🔗 Articolul 652 - Stabilirea cotelor-părți
În lipsa unei stipulații contrare existente în titlurile de proprietate, cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative din clădire.
II. Drepturile și obligațiile coproprietarilor
🔗 Articolul 653 - Exercitarea dreptului de folosință
Fiecare coproprietar poate folosi, în condițiile acordului de asociere, atât spațiul care constituie bunul principal, cât și părțile comune, fără a aduce atingere drepturilor celorlalți proprietari și fără a schimba destinația clădirii. În lipsa acordului de asociere, dispozițiile art. 647 rămân aplicabile.
🔗 Articolul 654 - Cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune
(1) În lipsa unor prevederi legale sau înțelegeri contrare, fiecare coproprietar suportă cheltuielile legate de întreținerea, repararea și exploatarea părților comune, în proporție cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de părțile comune folosite exclusiv de către unii dintre coproprietari cad în sarcina acestora din urmă.
🔗 Articolul 655 - Obligația de conservare a clădirii
Proprietarul este obligat să asigure întreținerea spațiului care constituie bunul principal, astfel încât clădirea să se păstreze în stare bună.
🔗 Articolul 656 - Obligația de a permite accesul în spațiile care constituie bunurile principale
(1) Coproprietarii sunt obligați să permită accesul în spațiile care constituie bunuri principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii și întreținerii părților comune.
(2) În această situație, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despăgubiți de către asociația de proprietari sau, după caz, de către proprietarul în interesul căruia au fost efectuate lucrările.
🔗 Articolul 657 - Regulile aplicabile în cazul distrugerii clădirii
(1) În cazul în care clădirea a fost distrusă în întregime ori într-o proporție mai mare de jumătate din valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înțelegeri contrare, să solicite vânzarea la licitație publică a terenului și a materialelor de construcție care au rezultat.
(2) În caz de distrugere a unei părți mai mici decât cea prevăzută la alin. (1), coproprietarii vor contribui la refacerea părților comune, proporțional cu cotele-părți. Dacă unul sau mai mulți coproprietari refuză sau nu pot să participe la refacere, ei sunt obligați să cedeze celorlalți coproprietari cotele lor părți din dreptul de proprietate. Prețul se stabilește de părți ori, în caz de neînțelegere, de către instanța judecătorească.
🔗 Articolul 658 - Încetarea destinației folosinței comune
(1) Încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor.
(2) În cazul încetării destinației de folosință comună în condițiile alin. (1), devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită.
(3) Imobilul, respectiv partea din imobil care rezultă din încetarea destinației folosinței comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentației cadastrale întocmite în acest scop.
III. Asociația de proprietari
🔗 Articolul 659 - Constituirea asociațiilor de proprietari
În cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidențiale formate din locuințe individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune și proprietăți individuale, se constituie asociația de proprietari, care se organizează și funcționează în condițiile legii.
🔗 Articolul 660 - Prezumția de coproprietate asupra despărțiturilor comune
(1) Zidul, șanțul, precum și orice altă despărțitură între două fonduri sunt prezumate a fi în proprietatea comună a vecinilor, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de necomunitate ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin uzucapiune, în condițiile legii.
(2) Dispozițiile art. 651 sunt aplicabile în mod corespunzător.
🔗 Articolul 661 - Semnele de necomunitate
(1) Există semn de necomunitate a zidului atunci când culmea acestuia este dreaptă și perpendiculară spre un fond și înclinată spre celălalt fond. Zidul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului către care este înclinată coama zidului.
(2) Există semn de necomunitate a șanțului atunci când pământul este aruncat ori înălțat exclusiv pe o parte a șanțului. Șanțul este prezumat a fi în proprietatea exclusivă a proprietarului fondului pe care este aruncat pământul.
(3) Vor fi considerate semne de necomunitate orice alte semne care fac să se prezume că zidul a fost construit exclusiv de unul dintre proprietari.
🔗 Articolul 662 - Obligația de construire a despărțiturilor comune
(1) Oricare dintre vecini îi poate obliga pe proprietarii fondurilor învecinate să contribuie la construirea unei despărțituri comune.
(2) În lipsa unor dispoziții legale, a regulilor de urbanism sau a obiceiului locului, înălțimea zidului comun se stabilește de părți, dar fără a depăși 2 metri, socotindu-se și coama zidului.
🔗 Articolul 663 - Cheltuielile de întreținere și reparare a despărțiturilor comune
(1) Coproprietarii sunt ținuți să suporte cheltuielile ocazionate de întreținerea și repararea despărțiturii comune, proporțional cu dreptul fiecăruia.
(2) Cu toate acestea, fiecare coproprietar poate să nu participe la cheltuielile de întreținere și reparare, renunțând la dreptul său de proprietate asupra despărțiturii comune, dispozițiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Coproprietarul nu va putea fi apărat de a participa la cheltuieli, în cazul în care are o construcție sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea despărțiturii comune.
🔗 Articolul 664 - Construcțiile și instalațiile aflate în legătură cu zidul comun
(1) Oricare dintre coproprietari are dreptul să sprijine construcții ori să instaleze grinzi în zidul comun cu obligația de a lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar și fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini construcțiile sale ori de a instala propriile grinzi în zidul comun.
(2) Un coproprietar va avea dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său până în jumătatea zidului, în cazul în care ar dori să instaleze el însuși grinzi ori să construiască un coș de fum în același loc.
🔗 Articolul 665 - Înălțarea zidului comun
(1) Oricare dintre coproprietari poate să înalțe zidul, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile de înălțare peste limita zidului comun, precum și cheltuielile de reparare a părții comune a zidului ca urmare a înălțării acestuia.
(2) În cazul în care zidul nu poate rezista înălțării, proprietarul care dorește să facă această înălțare este dator să reconstruiască zidul în întregime luând din fondul său suprafața pentru a asigura grosimea necesară zidului nou-ridicat.
(3) Vecinul care nu a contribuit la înălțare poate dobândi coproprietatea, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și manoperei folosite, precum și, dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului întrebuințat pentru îngroșarea zidului.
🔗 Articolul 666 - Dobândirea coproprietății asupra despărțiturilor
Vecinul care nu a contribuit la realizarea despărțiturii comune poate dobândi un drept de coproprietate asupra despărțiturii, plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor și manoperei folosite și, după caz, jumătate din valoarea terenului pe care despărțitura a fost construită. Dispozițiile în materie de carte funciară rămân aplicabile.
🔗 Secţiunea a 4-a - Proprietatea comună în devălmășie
🔗 Articolul 667 - Proprietatea comună în devălmășie
Există proprietate în devălmășie atunci când, prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părți determinate din dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
🔗 Articolul 668 - Regulile aplicabile proprietății devălmașe
(1) Dacă se naște prin efectul legii, proprietatea în devălmășie este supusă dispozițiilor acelei legi care se completează, în mod corespunzător, cu cele privind regimul comunității legale.
(2) În cazul în care izvorul proprietății în devălmășie este un act juridic, dispozițiile privitoare la regimul comunității legale se aplică în mod corespunzător.
🔗 Secţiunea a 5-a - Partajul
🔗 Articolul 669 - Imprescriptibilitatea acțiunii de partaj
Încetarea coproprietății prin partaj poate fi cerută oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotărâre judecătorească.
🔗 Articolul 670 - Felurile partajului
Partajul poate fi făcut prin bună învoială sau prin hotărâre judecătorească, în condițiile legii.
🔗 Articolul 671 - Împărțeala părților comune ale clădirilor
(1) Partajul este inadmisibil în cazurile prevăzute de secțiunile a 3-a și a 4-a din prezentul capitol, precum și în alte cazuri prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, partajul poate fi cerut în cazul părților comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente atunci când aceste părți încetează de a mai fi destinate folosinței comune.
(3) În cazul proprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul este posibil numai prin bună învoială.
🔗 Articolul 672 - Convențiile privitoare la suspendarea partajului
Convențiile privind suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 5 ani. În cazul imobilelor, convențiile trebuie încheiate în formă autentică și supuse formalităților de publicitate prevăzute de lege.
🔗 Articolul 673 - Suspendarea pronunțării partajului prin hotărâre judecătorească
Instanța sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunțarea partajului, pentru cel mult un an, pentru a nu se aduce prejudicii grave intereselor celorlalți coproprietari. Dacă pericolul acestor prejudicii este înlăturat înainte de împlinirea termenului, instanța, la cererea părții interesate, va reveni asupra măsurii.
🔗 Articolul 674 - Condițiile speciale privind capacitatea de exercițiu
Dacă un coproprietar este lipsit de capacitate de exercițiu ori are capacitate de exercițiu restrânsă, partajul va putea fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea instanței de tutelă, precum și, dacă este cazul, a ocrotitorului legal.
🔗 Articolul 675 - Inadmisibilitatea partajului în cazul uzucapiunii
Partajul poate fi cerut chiar atunci când unul dintre coproprietari a folosit exclusiv bunul, afară de cazul când acesta l-a uzucapat, în condițiile legii.
🔗 Articolul 676 - Regulile privitoare la modul de împărțire
(1) Partajul bunurilor comune se va face în natură, proporțional cu cota-parte a fiecărui coproprietar.
(2) Dacă bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură, partajul se va face în unul dintre următoarele moduri:
a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sulte, în favoarea unuia ori a mai multor coproprietari, la cererea acestora;
b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînțelegere, la licitație publică, în condițiile legii, și distribuirea prețului către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia dintre ei.
🔗 Articolul 677 - Datoriile născute în legătură cu bunul comun
(1) Oricare dintre coproprietari poate cere stingerea datoriilor născute în legătură cu coproprietatea și care sunt scadente ori devin scadente în cursul anului în care are loc partajul.
(2) Suma necesară pentru stingerea acestor obligații va fi preluată, în lipsa unei stipulații contrare, din prețul vânzării bunului comun cu ocazia partajului și va fi suportată de către coproprietari proporțional cu cota-parte a fiecăruia.
🔗 Articolul 678 - Executarea silită privitoare la bunul comun
(1) Creditorii unui coproprietar pot urmări silit cota lui parte din dreptul asupra bunului comun sau pot cere instanței împărțeala bunului, caz în care urmărirea se va face asupra părții de bun sau, după caz, asupra sumei de bani cuvenite debitorului.
(2) În cazul vânzării silite a unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra unui bun, executorul judecătoresc îi va notifica pe ceilalți coproprietari cu cel puțin două săptămâni înainte de data stabilită pentru vânzare, înștiințându-i despre ziua, ora și locul licitației. La preț egal, coproprietarii vor fi preferați la adjudecarea cotei-părți.
(3) Creditorii care au un drept de garanție asupra bunului comun ori cei a căror creanță s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia au dreptul să urmărească silit bunul, în mâinile oricui s-ar găsi, atât înainte, cât și după partaj.
(4) Convențiile de suspendare a împărțelii pot fi opuse creditorilor numai dacă, înainte de nașterea creanțelor, au dobândit dată certă în cazul bunurilor mobile sau au fost autentificate în cazul bunurilor imobile și s-au îndeplinit formalitățile de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul.
🔗 Articolul 679 - Drepturile creditorilor personali ai coproprietarului
(1) Creditorii personali ai unui coproprietar vor putea, de asemenea, să intervină, pe cheltuiala lor, în partajul cerut de coproprietari ori de un alt creditor. Ei nu pot însă să atace un partaj efectuat, afară numai dacă acesta s-a făcut în lipsa lor și fără să se țină seama de opoziția pe care au făcut-o, precum și în cazurile când partajul a fost simulat ori s-a făcut astfel încât creditorii nu au putut să intervină în proces.
(2) Dispozițiile alin. (1) sunt aplicabile și în cazul creditorilor care au un drept de garanție asupra bunului comun ori al celor a căror creanță s-a născut în legătură cu conservarea sau administrarea acestuia.
🔗 Articolul 680 - Efectele juridice ale partajului
(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul exclusiv al bunurilor sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme de data încheierii actului, în cazul împărțelii voluntare, sau, după caz, de la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești.
(2) În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost înscrise în cartea funciară.
🔗 Articolul 681 - Opozabilitatea unor acte juridice
Actele încheiate, în condițiile legii, de un coproprietar cu privire la bunul comun rămân valabile și sunt opozabile celui căruia i-a fost atribuit bunul în urma partajului.
🔗 Articolul 682 - Strămutarea garanțiilor
Garanțiile constituite de un coproprietar asupra cotei sale părți se strămută de drept asupra bunului atribuit acestuia sau, după caz, a sumelor de bani care i-au fost atribuite prin partaj.
🔗 Articolul 683 - Garanția pentru evicțiune și vicii ascunse
(1) Coproprietarii își datorează, în limita cotelor-părți, garanție pentru evicțiune și vicii ascunse, dispozițiile legale privitoare la obligația de garanție a vânzătorului aplicându-se în mod corespunzător.
(2) Fiecare este obligat să îl despăgubească pe coproprietarul prejudiciat prin efectul evicțiunii sau al viciului ascuns. Dacă unul dintre coproprietari este insolvabil, partea datorată de acesta se va suporta, proporțional, de către ceilalți coproprietari, inclusiv de coproprietarul prejudiciat.
(3) Coproprietarii nu datorează garanție dacă prejudiciul este urmarea faptei săvârșite de un alt coproprietar sau dacă au fost scutiți prin actul de partaj.
🔗 Articolul 684 - Desființarea partajului
(1) Partajul prin bună învoială poate fi desființat pentru aceleași cauze ca și contractele.
(2) Partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută.
(3) Partajul este însă valabil chiar dacă nu cuprinde toate bunurile comune; pentru bunurile omise se poate face oricând un partaj suplimentar.
🔗 Articolul 685 - Înstrăinarea bunurilor atribuite
Nu poate invoca nulitatea relativă a partajului prin bună învoială coproprietarul care, cunoscând cauza de nulitate, înstrăinează în tot sau în parte bunurile atribuite.
🔗 Articolul 686 - Regulile aplicabile bunurilor aflate în coproprietate și în devălmășie
Prevederile prezentei secțiuni sunt aplicabile bunurilor aflate în coproprietate, indiferent de izvorul său, precum și celor aflate în devălmășie.
🔗 Capitolul V - Proprietatea periodică
🔗 Articolul 687 - Proprietatea periodică
Dispozițiile prezentului capitol se aplică, în absența unei reglementări speciale, ori de câte ori mai multe persoane exercită succesiv și repetitiv atributul folosinței specific dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, în intervale de timp determinate, egale sau inegale.
🔗 Articolul 688 - Temeiul proprietății periodice
Proprietatea periodică se naște în temeiul unui act juridic, dispozițiile în materie de carte funciară aplicându-se în mod corespunzător.
🔗 Articolul 689 - Valabilitatea actelor încheiate de coproprietar
(1) În privința intervalului de timp ce îi revine, orice coproprietar poate încheia, în condițiile legii, acte precum închirierea, vânzarea, ipotecarea și altele asemenea.
(2) Actele de administrare sau de dispoziție privind cota-parte din dreptul de proprietate aferentă unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-părți respective. Dispozițiile art. 642 alin. (2) și art. 643 se aplică în mod corespunzător.
(3) În raporturile cu terții cocontractanți de bună-credință, actele de administrare sau de dispoziție menționate la alin. (2) sunt anulabile.
🔗 Articolul 690 - Drepturile și obligațiile coproprietarilor
(1) Fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în așa fel încât să nu împiedice ori să nu îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalți coproprietari. Pentru reparațiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalți coproprietari.
(2) Actele prin care se consumă în tot sau în parte substanța bunului pot fi făcute numai cu acordul celorlalți coproprietari.
(3) La încetarea intervalului, coproprietarul este dator să predea bunul coproprietarului îndreptățit să îl folosească în următorul interval.
(4) Coproprietarii pot încheia un contract de administrare, dispozițiile art. 644 alin. (2) aplicându-se în mod corespunzător.
🔗 Articolul 691 - Obligația de despăgubire și excluderea
(1) Nerespectarea obligațiilor prevăzute în prezentul capitol atrage plata de despăgubiri.
(2) În cazul în care unul dintre coproprietari tulbură în mod grav exercitarea proprietății periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea coproprietarului vătămat.
(3) Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalți coproprietari sau un terț cumpără cota-parte a celui exclus.
(4) În acest scop, se va pronunța, mai întâi, o încheiere de admitere în principiu a cererii de excludere, prin care se va stabili că sunt îndeplinite condițiile excluderii, încheiere care va putea fi atacată cu recurs pe cale separată.
(5) După rămânerea definitivă a încheierii de admitere în principiu, în absența înțelegerii părților, se va stabili prețul vânzării silite pe bază de expertiză. După consemnarea prețului la instituția de credit stabilită de instanță, se va pronunța hotărârea care va ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
(6) După rămânerea definitivă a acestei hotărâri, dobânditorul își va putea înscrie dreptul în cartea funciară, iar transmițătorul va putea să ridice suma consemnată la instituția de credit stabilită de instanță.
🔗 Articolul 692 - Încetarea proprietății periodice
Proprietatea periodică încetează prin radiere din cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor-părți din dreptul de proprietate periodică, precum și în alte cazuri prevăzute de lege.